在荷兰买房看不懂VvE要吃大亏?收藏这篇教你看懂全是荷兰语的VvE!

在荷兰购置公寓时,“VvE”一向是判断这套公寓是否令人满意的指标之一,也会在看房时重点查看的内容。

但是,在荷兰买公寓面临的是满眼的“荷兰语”,VvE是什么?要怎么看?以及在看房选房过程中需要查哪些相关资料呢?

VvE是什么?
Vereniging van Eigenaren

简单来说,一栋公寓是住在这栋公寓里屋顶的所有业主共有的,有很多公共部分面积,比如大门、花园、门厅、电梯、屋顶、地基、外墙等等。

VvE可以理解为业主委员会,但荷兰的业委会权力更大,自主性更强,条款也更严格。

公寓是一定需要VvE的,最少的VvE只有2户,最多的有几百户。

这里说的公寓除了大家经常看到的多层高层公寓以外,也包括楼上楼下公寓Beneden + bovenwoning。

在funda资料最下面会有VvE Checklist。



VvE Checklist怎么理解

  • Inschrijving KvK 是否有KvK工商注册?
  • Jaarlijkse vergadering 是否有年度业主会议?
  • Periodieke bijdrage 月贡献金?一般公寓从50€到250欧不等。
  • Reservefonds aanwezig是否有储蓄金?只会显示有没有,得询问储蓄金有多少。
  • Onderhoudsplan 是否有维护计划?
  • Opstalverzekering 是否有房屋保险?

以上回答最好都是ja, 最差的情况也必须是有注册KvK、有月贡献金以及房屋保险。

每一家的VvE情况不一样,有些楼存了几十万欧元的维修金;有些楼还欠着维修金,住户会被要求强制额外补交维修金。

现在VvE交钱多的可能是之前十多年没怎么交钱的。

健康的VvE一般会有两个账户,一个是根据维护计划建立的大型维护基金,还有一个是日常维护基金用来交管理费、清洁费、检修费、保险等等。

每年VvE都会举行一次业主集体会议,通常会放在每年的四五月份,也就是现在。

所有的业主会议都应该有Notulen,字面意思是Meeting minutes,也就是会议上每个人提到的话都应该被记下来。

买公寓的各位一定要仔细审核VvE资料,VvE里的钱也是属于这栋房子的资产。

现场看房前收集VvE资料

VvE的水很深,只能按个案分析。

在日常咨询过程中看到过很多奇葩的VvE,有卖房时删除部分会议记录的;有私自做个不正规的维护计划只给买家看的;有多个住户长年欠费问题的;有商户和住户一个VvE,但有巨大利益纠纷的;……不胜枚举,每次审核VvE都如同一场冒险,不知道前方会看到什么。

很多卖家中介不会主动给买家发VvE资料;有很多不靠谱的卖家中介压根没准备VvE资料,面对这种卖家中介需要更谨慎一些。

买家是有权利查看VvE资料的,大家在现场看房前是可以索要VvE资料的,看明白了再去现场看房,如果VvE有巨大问题,直接取消看房。


VvE主要看这三个文件

VvE资料很有可能有10多份文件,不要慌,其中最重要的是这三类文件:

  • 会议记录Notulen(1~3年)
  • 维护计划MJOP
  • 财务报表年结

会议记录中线索是最多的,需要重点查看VvE月贡献金会不会涨、业主投票率、有没有按计划进行维护等等。

维护计划MJOP资料可能会分为建筑检测报告和MJOP表格两个文档,看不懂的就看页数,只有一两页的MJOP肯定是有问题的。

MJOP相关内容比较复杂,我们之后会详细写一篇。

财务报表年结中可以看到储备金额度,每年的日常维护开销。